부동산·금융 [라임트리모기지] 모기지 사전 승인 : MORTGAGE PRE-APPROVAL
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모기지 사전 승인 (Pre-Approval) 이란?
집 구매 전 본인이 받을 수 있는 최대의 모기지 금액을 산정하고 구매 할 부동산 예산을 예측할 수 있는 좋은 방법입니다.
Pre-Approval – Approval with Conditions (조건이 달린 승인)
Firm-Approval – Approval without Conditions (조건이 없는 승인)
Pre-Approval은 말 그대로 사전승인이며, 최종승인(Firm-Approval)이 아닙니다. 많은 분들이 혼동하시는 경우가 많기 때문에 오늘은 이 둘의 차이점에 대해서 설명하려 합니다.
우선, Pre-Approval의 장점은 아래와 같습니다.
- 최대 가능한 모기지 금액을 산정함으로써 예산을 정확히 측정할 수 있습니다.
- 이자율가 올랐을 경우, 미리 받아놓았던 사전승인 이자를 90~120일동안 Hold 가능 합니다.
- 집 구매에 대한 의사를 부동산 중개인이나 판매자에게 확실히 어필할 수 있습니다.
Pre-Approval의 내용대로 최종 승인을 받기 위해서는 여러 절차들이 다시 또 필요합니다. 많은 은행들에서는 Pre-Approval을 할 때, 모든 서류를 검토하지 않고, 손님이 제공하는 기본적인 정보와 소득 자료만으로 심사를 하기 때문에 모기지 가능성 여부, 최대가능 금액 이자율만 일정 기간 동안 보증을 해줍니다.
- Pre-Approval에는 집에 대한 감정(Appraisal)이 고려되어 있지 않습니다.
감정은 모기지를 얻을 때 필수 사항이지만 pre-approval을 받을 땐 진행하지 않습니다. 집을 구매하기 전이기 때문에 감정을 할 집이 없는 것이 당연하기도 하지만, 감정이 포함이 안되어 있다는 것이 pre-approval의 가장 큰 문제라고도 할 수 있습니다. 예를 들어, 집의 구매가가 감정가보다 높거나, 집에 문제가 있을 경우, 대출 자체가 거절되거나 추가의 다운 페이먼트를 요구할 수 있기 때문에 pre-approval이 아무 의미가 없게 됩니다.
- Pre-Approval 후, 자산의 변화나 부채의 변화에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.
Pre-Approval은 기존의 상황이 Full-Approval 때와 큰 변화가 없다는 것을 전제로 진행됩니다. 예를 들어, Pre-approval을 받은 후, 고지서를 밀리거나, 빚이 늘거나, 누군가의 보증을 섰거나 또는 직업이 바뀌거나 그만 뒀을 경우, pre-approval 의 효력은 없어지게 됩니다.
- 감정에 대한 과신은 위험할 수 있습니다. 예를 들어 콘도의 경우, 은행에서 집 외에 따로 보는 부분이 Condo의 Financial Statement와 engineering report인데, 이 부분은 감정사가 확인을 할 수가 없습니다. 하지만 이런 부분은 은행이 가장 중요하게 보는 부분 중 하나이기 때문에 문제가 있을 경우 다른 모든 부분을 만족시키더라도 대출이 거절될 수 있습니다.
정리하면, 수개월 전 Pre-Approval을 받아 놓았더라도 실질적으로 부동산 매매 후 정식적인 모기지 Final Approval을 진행을 다시 해야됩니다.
Pre-Approval은 분명 부동산 구매를 계획하기엔 더 없이 좋고 현명한 선택이지만 부동산 구매의 예산 산정과 혹시 모를 이자율 상승의 대비에 도움이 될 뿐, 실질적인 승인이 아니라는 것을 항상 염두에 두시고 진행하시기 바랍니다.
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