모기지 만기 연장하지 말아야,"평생을 빚 갚는데 소모" > 컬럼

금융기관이 가장 우대하는 고객에게 적용하는 프라임레이트Prime Rate가 연간 5%로 오르자 주거지 마련을 위해 은행서 모기지를 받은 변동모기지를 가진 사람들이 허리가 휜다. 사실상 이 표현은 별로 의미가 없다. 대부분의 모기지 채무자들이 다 겪는 사실이기 때문이다.

2020-2021년에는 이자율이 1.65%였다. 이제 부채자들은 모기지에 연간 6% 이상을 지불한다. 무려 300%가 증가한 것이다.

이에 따라 모기지 채무자들은 상환부담을 줄이기 위해 모기지 지불 만기를 늘리기 시작했다. 즉, 25년 만기를 30년, 또는 50년, 심하면 90년으로 늘려서 연간, 월 부담액을 줄인다는 생각이다. 그러나 부담액은 줄어들지만 채무자는 모기지 갚느라고 일생을 고생한다.

이래서 연방모기지주택공사 등 국내 여러 관계기관이 경종을 울렸다.

11일 캐나다금융감독원(Office of the Superintendent of Financial Institutions: OSFI)은 이같은 평생모기지(‘forever mortgage)가 가져올지 모르는 연체 위험성에 대처하기 위해서 은행은 일정한 여유자금을 유지하도록 규정을 변경하겠다고 발표했다.

이런 만기 연장은 채무자들의 채무불이행을 가져와 은행 수익에도 나쁜 영향을 준다는 것이다.

만기를 연장하면 당장 부담이 줄어서 좋은 것 같아도 소비자는 크게 부채를 떠안는 것이라고 감독원은 조언했다.

이뿐 아니라 모기지 만기가 연장돼 채무자 월 부담액은 낮아져도 채무자가 지불하는 상환금은 원금을 축소하지 않고 대부분 은행이자 상환에 소비된다고 지적했다. 

따라서 어느 때 가서는 지불액은 이자도 못 갚는 처지가 된다. 따라서 아무리 갚아도 원금은 계속 늘어난다. 소위 ‘네거티브 아모타이제이션(Negative Amortization)’이다. 이 때문에 채무불이행이 증가, 은행도 곤란을 겪는다. 심각한 문제다. 

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