[부동산 속 세상 이야기] 148회. 개인 비즈니스 거래의 시작과 끝, 2화 - (1) > 컬럼

• 목록

• 페이스북 공유
• 트위터 공유
• 구글+ 공유
• 

이번 칼럼에서는 지난 주 칼럼의 연속선 상에서, 많은 고민과 조사 끝에 적정한 상권 안에서 마음에 드는 매물까지 찾았다는 가정하에서 정리해 보려고 합니다. 일단 적절한 매물을 찾았다면 오퍼라는 것을 작성해서 Seller또는 Landlord에게 제출해야 하는데, 특히 이 부분에서 부터 많은 분들이 혼돈하시는 것을 상담을 하다 보면 자주 확인하게 됩니다. 가장 많이 경험한 사례들을 중심으로 비즈니스를 구입하는 입장(Buyer)일 때 적용되는 내용들을 살펴보면 다음과 같습니다.
 

비즈니스 구매와 리스계약 사이의 혼돈

먼저 비즈니스 거래에서는 Landlord와 Seller그리고 Buyer의 관계를 이해하는 것이 중요한데, 비즈니스 구매와 리스계약의 차이에 대해서 정리를 하다 보면 이 부분도 어느 정도는 자연스럽게 이해가 되지 않을 까 합니다.

우선 비즈니스를 구매하는 경우는, 셀러와 바이어가 셀러가 운영하고 있는 비즈니스를 대상으로 거래를 하게 됩니다. 따라서 바이어는 셀러의 비즈니스에 대한 모든 정보들을 확인하고 해당 비즈니스를 구입하게 되며, 해당 비즈니스가 위치하고 있는 장소에 대한 리스계약은 건물주와 바이어가 따로 진행하게 됩니다. 따라서, 이 경우에는 셀러가 구입하게 될 비즈니스에 대한 확인도 중요하지만, 해당 비즈니스가 위치하고 있는 장소나 건물을 소유하고 있는 건물주와 셀러가 현재 어떤 리스(Lease)계약을 맺고 있는지 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.

왜냐하면, 비즈니스를 구매하게 되면, 건물주와 바이어가 새롭게 리스계약을 체결하는 경우도 있지만, 이렇게 되면 대부분의 경우 렌트비가 상승하기 때문에, 대부분의 경우 기존의 건물주와 셀러의 리스계약을 바어어가 넘겨 받게 되기 됩니다.

반면, 바이어가 비즈니스를 하려는 장소가 비워져 있거나, 해당 장소에서 운영을 하던 비즈니스가 페업하여 현재 영업을 하고 있지 않는다면, 바이어와 건물주가 별도의 비즈니스 계약없이 바로 리스계약을 할 수 있습니다. 이때는 건물주가 소유한 장소는 있지만, 비즈니스에 필요한 설비 등은 없기 때문에, 앞으로 인테리어와 설비 등에 대한 공사에 대해서 바이어는 건물주와 협상을 하게 됩니다. 그리고 이 과정에서 가장 큰 이슈가 이 공사 기간 동안은 바이어가 영업을 할 수 없기 때문에, 건물주로부터 얼마나 렌트비를 지원 받을 수 있냐가 되겠습니다.

건물주와 하는 리스계약의 무서움.

주거용(Residential) 리스와 상업용(Commercial) 리스는 많은 차이가 존재합니다. 최근에 많은 이슈가 되고 있는 주거용 리스에서 집주인과 세입자 사이의 분쟁은, 기본적으로 부동산법규도 중요하지만 이 보다도 상위법인 기본적인 사람의 인권에 이 모든 문제들을 포괄하게 됩니다. 따라서 대부분의 경우, 세입자에게 유리하도록 관련법규가 제정되어 있습니다.

하지만 상업용 리스에서는 오로지 자본주의적 논리가 적용되고, 세입자의 건물주의 분쟁을 조정해주는 기관도 존재하지 않습니다. 따라서 문제가 발생하면, 더 강한 변호사를 선임할 수 있는 자본이 많은 건물주가 이길 수밖에 없는 구조입니다.

또 한가지는 건물주와의 리스계약은 짧으면 1년에서 길게는 10년 이상까지 다양하지만, 보통 5년 기간을 주로 사용하게 되는데, 이 계약기간 동안은 어떤 일이 있어도 건물주의 동의 없이는 해당 리스계약을 파기할 수 없다는 것입니다. 심지어는 아직 리스계약이 남아 있는 상태에서, 셀러가 해당 비즈니스를 바이어에게 판매 하였을 경우에도, 바이어가 해당 비즈니스를 인수하고 영업을 하다가 렌트비를 제대로 지불하지 못하게 되면, 이 리스계약의 처음 계약자였던 셀러에게도 그 책임이 전가될 수 있습니다.

교차로