[김형락부동산컬럼] 모기지 이자율 -고정과 변동금리- > 컬럼

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주택을 자기 자금으로 구입하는 경우도 있지만 대부분 금융 기관의 모기지 론 (Mortgage Loan) 을 받아 매월 상환하는 식이다. 모기지는 금융 거래에서 부동산을 담보로 하는 경우 그 부동산에 설정되는 저당권을 말한다. 

모기지를 받는 경우 본인에게 적합한 상품이 무엇인지 여러가지 살펴보고 결정을 하는데 그 중에서 가장 민감한 것이 이자율의 결정이다.  내가 받는 모기지를 변동으로 할지 아니면 고정금리로 할 지 결정해야 한다.

변동 금리는 계약 기간 동안 중앙은행의 정책 금리가 변동하여 은행의 프라임 레이트가 변하면 내 이자율에 영향이 미치는 것을 말한다. 

고정금리는 경기의 변화에 따라 금리가 등락을 하여도 모기지 계약 기간동안 동일하게 유지되는 것을 말한다. 예를 들어, 5년 고정 주택 모기지의 이자율이 2.75%인 경우 이율은 5년 내내 동일하게 유지되며 지급액도 변경되지 않는다. 원금 상환액도 그대로 유지된다.
변동 금리(Variable rate)는 시장 상황에 따라 주택담보대출 기간에 걸쳐 이자율이 오르고 내릴 수 있으며 월 상환금액은 그대로 유지되지만 이자율 변동에 따라 대출금의 원금과 이자가 늘거나 줄어든다. 예를 들어, 1.50%의 5년 변동 주택담보대출이 있는 경우 계약 기간 동안 이자율은 1.25% 로 인하 또는 2.0%로 인상될 수 있다. 월 상환금액은 그대로 유지되지만 금리 인상 또는 인하로 원금 상환이 많고 이자가 줄거나 그 반대가 될수 있다. 캐나다에서는 고정금리 주택담보대출을 선호하여 실제로 약 70%가 고정금리를 선택했다.

고정 금리 (Fixed Rate)

장점 - 주택 구매자들은 주택 소유와 관련하여 발생하는 많은 비용과 수수료를 이해하지 못할 수 있다. 고정금리로 대출받은 사람은 계약 기한 동안의 매월 상환 금액을 알 수 있기 때문에 그에 따라 예산을 책정할 수 있다. 더 나아가 금리가 오르더라도 고정금리인 경우 이자율의 변동이 없어 금리가 현재의 고정금리를 초과하여도 보호를 받을 수 있다.

단점 - 과거 10년에서 길게는 25년의 기록을 보면 고정금리는 변동금리에 비하여 이자율이 항상 높았다. 또한 최초 계약한 이후 모기지 계약 기간 동안에 개인의 재정상태가 변하여 중도에 해지하는 경우 변동 금리보다 조기 상환의 위약금이 많다. 

변동 금리 (Variable Rate)

장점 - 가정 큰 장점은 역시 이자 비용 절감이다. 지난 10년 동안 변동금리가 고정금리보다 더 많은 이자 비용을 절약했다. 

단점 - 변동 금리의 가장 큰 단점은 미래를 모른다는 두려움이다. 이자율은 언제든지 인상될 수 있다. 최초에 고정금리보다 낮게 받아 시작했어도 경제 상황에 따라 변동금리 대출이 인상되어 고정금리를 초과하여 오를 가능성은 여전히 있다.

고정금리는 비용에 민감한 사람들 즉, 경기의 상황에 따라 모기지 이자율이 변경되지않기 때문에 매월 상환액이 변경되지 않을 것이라는 확신을 갖고 재정 계획을 맞추어 생활을 해야할 경우와 생애 최초 주택 구입자에게 추천한다.

변동 금리는 대출 기간 동안 더 많은 위험을 감수하지만 잠재적으로 더 많은 돈을 절약하기를 바라는 사람들에게 추천한다. 평균적으로 변동 주택담보대출은 경기의 부침이 심하지 않은 정상적인 기간 동안에는 소비자들에게 더 많은 비용을 절약할 수 있게 해준다.