부동산 [헌팅턴모기지]프라이빗 모기지는 언제 필요한가?
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흔히 사금융권에서 대출하는 자금을 Private Lending이라고 해서 한국어로 “사채”라고 번역한다. 한국에서는 안 좋은 의미로 알려졌지만 여기서는 한국과는 의미가 다른 대출 시스템이다. 채권자와 채무자 양 쪽에 각각 변호사가 개입되어 실제로 트랜잭션에 문제가 발생할 소지는 극히 적다.
현재의 모기지 시장은 아무리 담보물과 신용이 좋다고 해도 수입이 뒷받침되지 않으면 은행권에서 모기지를 받기가 어렵다. 그러다 보니 금융제도권 밖에서 대출을 기대하는 수요가 많아지고 프라이빗 렌딩을 통해 필요를 자연스레 충족하게 된다.
모기지 규제가 강화되어 분양 받은 신규 콘도 클로징이 어려워지면서 1차 모기지를 프라이빗 렌딩으로 대출받는 경우가 많다. 신규 콘도의 경우 클로징을 못 맞출 경우 빌더가 디파짓을 돌려주지 않기도 하기 때문에 일단 프라이빗 모기지로 클로징을 하고 향후에 오른 가격으로 콘도를 파는 것이 분양 전의 전매보다는 훨씬 이익이다. 프라이빗 렌딩이 1차로 나가는 경우는 그 동안 흔치 않았는데 근래의 모기지 규제 강화로 인해 제법 많은 사례가 늘었다.
대출자 입장에서 프라이빗 1차 모기지의 장점은 우선 대출자의 자격요건 보다는 담보물인 콘도나 주택의 건실성을 보고 승인 여부를 판단하므로 비교적 대출이 쉽다. 일반적으로 신규 콘도의 경우 25% 다운페이를 하고 75% 모기지를 요청하는데 이정도 LTV면 승인이 가능하다. 다만, 콘도가격이 큰 경우 모기지 납부 금액이 커져 부담이 되므로 대부분 30-50만불대의 콘도에서 많이 요청된다. 이자율은 7-9% 정도에 1-2% 렌더 수수료, 그리고 1-2% 브로커 수수료가 비용으로 발생한다. 여기에 양쪽 변호사 비용도 대출자가 부담을 해야 한다. 계약은 보통 1년 단위로 하고, 매월 이자만 납부만 하면 은행권 모기지 월페이먼트와 비교를 했을 때 조금 많은 정도이다. 일단은 급한 불은 끄고 계획을 세워서 은행권에서 모기지를 받는 방법을 모색하는 게 현명한 방법이다. [계속]
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